Loi Le Meur : ce qui change

Loi Le Meur : ce qui change pour votre location Airbnb

Par l'équipe éditoriale RentMetric · À jour au 9 octobre 2026

La loi Le Meur n'interdit pas Airbnb. Elle donne aux communes de nouveaux outils pour réguler les meublés de tourisme et durcit les obligations des loueurs : jours de location, enregistrement, DPE, copropriété, fiscalité. Ce guide vous permet d'identifier, en quelques minutes, les règles qui s'appliquent à votre logement selon son statut, votre commune et votre immeuble.

La loi Le Meur en bref : 5 changements à retenir

Réponse directe : la loi Le Meur est la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ». Elle encadre les jours de location, généralise l'enregistrement, impose un DPE minimal, facilite l'interdiction en copropriété et réduit l'avantage fiscal des meublés non classés.

Un meublé de tourisme est un logement meublé loué pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. La résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an.

• Jours de location : une résidence principale reste plafonnée à 120 jours par année civile. Depuis le 1er janvier 2025, la commune peut abaisser ce plafond entre 90 et 119 jours.
• Enregistrement : le texte prévoit un numéro pour tous les meublés de tourisme, résidences principales comprises, via un portail national unique (règlement UE 2024/1028 du 11 avril 2024).
• DPE : classe A à E exigée pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage depuis le 21 novembre 2024, puis classe A à D pour tous les meublés de tourisme hors résidence principale à compter du 1er janvier 2034 (métropole).
• Copropriété : les nouveaux règlements doivent se prononcer explicitement sur les meublés de tourisme, et l'interdiction devient votable à la majorité des 2/3 dans certains immeubles.
• Fiscalité : en micro-BIC, l'abattement des meublés de tourisme non classés passe à 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 €, dès les revenus 2025.

Conséquence pratique : une même annonce peut être régulière dans une commune et irrégulière dans la commune voisine. Trois questions suffisent pour savoir où vous en êtes : quel est le statut du logement, quelles règles votre commune a-t-elle adoptées, que dit votre règlement de copropriété ?

Sources : guide pratique ministériel des meublés de tourisme (sept. 2025) ; service-public.fr, fiche F32744.

Résidence principale : 120 jours, ou 90 jours dans votre commune ?

Réponse directe : vous pouvez louer votre résidence principale en meublé de tourisme 120 jours par année civile au maximum. Depuis le 1er janvier 2025, votre commune peut abaisser ce plafond à une valeur comprise entre 90 et 119 jours, par délibération motivée (source : guide ministériel, sept. 2025).

Le plafond ne s'applique pas en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. Il se compte par année civile : le compteur repart à zéro chaque 1er janvier.

Paris applique la limite de 90 jours depuis le 1er janvier 2025. La Ville recensait environ 95 000 meublés touristiques déclarés, dont environ 78 000 résidences principales (chiffres Ville de Paris, décembre 2024, paris.fr). Effet direct : le nombre maximal de nuits louables d'une résidence principale parisienne passe de 120 à 90, soit 25 % de capacité en moins.

Autres villes. D'après la presse régionale, d'autres grandes villes auraient adopté un plafond de 90 jours, notamment Bordeaux, Nice, Lyon et Marseille (à compter du 1er janvier 2026 pour cette dernière). À la date du 9 octobre 2026, ces informations restent à vérifier dans chaque délibération municipale. Consultez le site de votre mairie avant de vous fier à une liste.

Précision : selon le guide ministériel, le plafond abaissé par la commune limite la durée de location de la résidence principale, mais ne fait pas à lui seul basculer le logement dans le régime du changement d'usage, qui reste lié au seuil de 120 jours. Dépasser le plafond communal reste une infraction. Faites confirmer votre situation par votre mairie.

• Tenez un registre de vos nuits louées, toutes plateformes et locations directes confondues : le plafond s'applique au logement, pas à l'annonce.
• Bloquez votre calendrier sur toutes les plateformes dès que vous approchez du plafond.
• Conservez les justificatifs de votre résidence principale (8 mois d'occupation par an) : c'est elle qui vous ouvre ce régime.

Arbre de décision : quelles règles pour votre logement ?

DPE des meublés de tourisme : qui est concerné et quand

Réponse directe : le DPE n'est pas exigé de la même façon pour tous les meublés de tourisme. Depuis le 21 novembre 2024, seules les nouvelles autorisations de changement d'usage exigent un DPE de classe A à E. L'exigence générale, classe A à D, ne s'appliquera aux meublés hors résidence principale qu'à compter du 1er janvier 2034 (métropole).

C'est la nuance que beaucoup d'articles ratent : un meublé de tourisme existant, classé E ou F, qui ne demande pas de nouvelle autorisation n'est pas visé par l'exigence de 2024. La résidence principale louée occasionnellement est, elle, exonérée des exigences DPE propres aux meublés de tourisme.

Contrôle et sanctions. La commune peut exiger votre DPE. Vous disposez alors de 2 mois pour le fournir, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour. L'amende administrative peut atteindre 5 000 €, et le numéro d'enregistrement peut être retiré (code du tourisme, art. L. 324-2-2).

• Logement classé E, F ou G hors résidence principale : chiffrez dès maintenant les travaux pour atteindre D avant 2034. Plus vous attendez, plus les artisans seront sollicités.
• Logement classé F : le repli vers la location longue durée ne sera plus possible à partir de 2028, puisque la classe F y sera interdite. Votre plan B se réduit.
• Projet d'achat dans une commune à changement d'usage : sans DPE A à E, pas de nouvelle autorisation. Intégrez le diagnostic à votre offre d'achat.

Copropriété : ce que le syndic et l'AG peuvent désormais faire

Réponse directe : une copropriété peut interdire les meublés de tourisme plus facilement depuis la loi Le Meur. Si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, l'interdiction peut être votée à la majorité des membres représentant au moins les 2/3 des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), au lieu de l'unanimité.

• Nouveaux règlements : tout nouveau règlement de copropriété doit mentionner explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits (article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965).
• Exception : la majorité des 2/3 ne s'applique pas à la résidence principale louée occasionnellement.
• Information : le loueur qui obtient un numéro d'enregistrement doit en informer le syndic, qui en informe les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale.

Cause et effet : en informant le syndic, vous rendez votre activité visible de tous les copropriétaires. En cas de tensions (bruit, rotation des clés), le sujet peut arriver à l'AG suivante. Avant tout achat destiné à la location courte durée, lisez le règlement et les derniers procès-verbaux d'AG : la clause d'activité commerciale est celle qui ouvre la voie à un vote aux 2/3.

Source : guide ministériel, §2.3.

Changement d'usage, quotas, zonage : les nouveaux pouvoirs des maires

Réponse directe : la loi Le Meur renforce les outils des maires : autorisation de changement d'usage, quotas, zonage dans le plan local d'urbanisme (PLU), plafond de jours abaissé et contrôle du DPE. Leur application dépend entièrement de chaque commune. Votre mairie est la seule source fiable pour savoir ce qui s'applique chez vous.

• Changement d'usage : dans les communes qui l'ont instauré, louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas votre résidence principale peut nécessiter une autorisation préalable.
• Quotas : une commune peut limiter le nombre d'autorisations délivrées dans certains secteurs. Renseignez-vous avant d'acheter.
• Servitude de résidence principale : le PLU peut réserver certains secteurs à la résidence principale. Les contours exacts dépendent du document d'urbanisme de votre commune.
• Contrôle a posteriori : avec le portail national, le numéro sera délivré automatiquement si le dossier est complet, et la commune contrôlera ensuite les déclarations.

La sanction la plus lourde vise le changement d'usage sans autorisation. C'est donc le premier point à vérifier pour un logement dédié dans une grande ville. Sources : guide ministériel, §3.6.1 ; service-public.fr, F2043.

Ce que la loi Le Meur change pour la rentabilité

Réponse directe : la loi Le Meur pèse sur la rentabilité par trois canaux. Elle réduit le nombre de nuits louables d'une résidence principale (jusqu'à 25 % de moins à 90 jours), elle diminue l'abattement micro-BIC des meublés non classés (30 % contre 50 % pour un meublé classé) et elle impose des travaux énergétiques avant 2034 hors résidence principale.

• Plafond de jours : votre revenu maximal est égal au prix moyen par nuit multiplié par le plafond de nuits. À prix constant, passer de 120 à 90 nuits réduit ce revenu maximal de 25 %. Le levier restant est le prix par nuit : concentrez vos nuits sur les périodes de forte demande.
• Fiscalité : meublé non classé, abattement de 30 % et plafond de 15 000 € de recettes ; meublé classé, abattement de 50 % et plafond de 77 700 € pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026 (service-public.fr). Le classement va de 1 à 5 étoiles, est valable 5 ans et repose sur une grille de 133 critères, contrôlée par un organisme accrédité.
• Attention : le classement ne dispense d'aucune obligation. Déclaration, numéro, changement d'usage et limite de jours s'appliquent toujours.
• Travaux DPE : un logement hors résidence principale classé E, F ou G devra être amélioré avant le 1er janvier 2034. Intégrez ce coût dans votre calcul de rendement dès aujourd'hui.
• Risque copropriété : un vote d'interdiction aux 2/3 peut supprimer l'usage locatif courte durée d'un bien acheté pour cela.
• PLF 2027 : le projet propose de plafonner l'amortissement au réel des meublés de tourisme à 1,5 % par an et 5 000 € par an et par foyer. Ce texte est en discussion parlementaire et n'est pas adopté au 9 octobre 2026.

Pour le détail du calcul de l'impôt, lisez notre guide fiscalité Airbnb 2026 : micro-BIC, réel et LMNP. Pour intégrer le risque réglementaire à un projet d'achat, consultez investir en location courte durée : rentabilité et risques.

Plan d'action 14 jours

• J1 : statut du logement et justificatifs d'occupation (8 mois par an).
• J2 : règles communales : plafond de jours, changement d'usage, quotas, numéro communal.
• J3 : compteur de nuits louées depuis le 1er janvier, toutes plateformes confondues.
• J4 : numéro affiché sur chaque annonce, au format de 13 caractères.
• J5-J6 : DPE retrouvé, classe notée, devis de travaux si E, F ou G hors résidence principale.
• J7-J8 : règlement de copropriété relu ; syndic informé par écrit si vous avez un numéro.
• J9-J10 : recettes 2025 et 2026 comparées au plafond de 15 000 € ; intérêt d'un classement évalué.
• J11 : informations prêtes pour le téléservice : adresse, type de bien, statut, nombre de lits, autorisation éventuelle, identité du loueur.
• J12-J13 : performances des annonces comparables de votre commune mesurées.
• J14 : décision : maintenir, faire classer, concentrer les nuits sur la haute saison ou passer en location longue durée.