Combien rapporte un Airbnb ?

Combien rapporte un Airbnb ? La méthode pour estimer votre revenu, du brut au net

Par l'équipe éditoriale RentMetric · À jour au 9 octobre 2026

Combien rapporte un Airbnb ? La réponse honnête tient en une formule : prix moyen par nuit × nuits réservées, moins les charges et l'impôt. Les revenus « moyens » publiés en ligne divergent trop pour fonder une décision. Ce guide vous donne une méthode en 4 étapes (comparables, ADR, occupation, saisonnalité) pour estimer le revenu brut, mensuel et net de votre logement en location courte durée.

Combien rapporte un Airbnb : la réponse courte

Réponse directe : un Airbnb rapporte son prix moyen par nuit multiplié par le nombre de nuits réservées, moins les charges et l'impôt. Il n'existe pas de chiffre national fiable : le revenu dépend du type de marché, de la taille du logement et du nombre de nuits que vous pouvez légalement louer.

Le marché est profond. En 2025, 213 millions de nuitées ont été réservées en France via des plateformes (Airbnb, Booking, Expedia, Tripadvisor), contre 472 millions dans les hébergements collectifs de tourisme. La France concentre environ un quart des nuitées réservées via plateformes dans l'Union européenne (source : Insee, L'essentiel sur le tourisme, 29 septembre 2026).

L'offre est profonde aussi. Selon AirDNA, la France comptait environ 966 000 annonces actives en août 2025, contre environ 991 000 un an plus tôt (AirDNA, méthodologie propriétaire). Conséquence : dans une même commune, deux logements comparables peuvent afficher des revenus très différents selon leur prix, leur annonce et leur calendrier. On raisonne donc en médiane et en fourchette, pas en moyenne.

Le P25 est le revenu sous lequel se situent 25 % des annonces comparables ; le P75, celui sous lequel se situent 75 % d'entre elles. L'écart entre les deux mesure la marge de progression d'une annonce dans son marché.

Avant de chercher un chiffre, identifiez la question qui pilote le revenu dans votre type de marché :

Revenu par type de logement : studio, T2, maison

Réponse directe : un logement plus grand ne rapporte pas proportionnellement plus. La capacité augmente le prix par nuit possible, mais aussi le coût de chaque séjour (ménage, linge), et elle ne paie que si votre commune attire des familles ou des groupes. Comparez toujours à capacité égale.

• Studio et T1 : clientèle de couples, de voyageurs seuls et de déplacements professionnels. Les séjours sont souvent courts : le coût du ménage pèse davantage par nuit. Combien rapporte un studio en Airbnb ? Comparez-le uniquement à des studios de la même commune ; un studio de centre-ville et un studio en station ne jouent pas sur le même marché.
• T2 et T3 : ils ouvrent la clientèle des familles et des petits groupes. Le gain de prix par nuit doit couvrir un ménage plus long et plus de linge.
• Maison : clientèle de groupes et de familles, séjours plus longs en vacances. Les charges fixes (entretien, extérieur, énergie) sont plus élevées : le point mort se calcule avec soin.

Cause et effet : chaque séjour génère un coût fixe de ménage et de linge. Plus les séjours sont courts, plus ce coût pèse par nuit. Une durée minimale de séjour ou des frais de ménage ajustés corrigent l'effet ; la méthode est détaillée dans notre guide fixer le prix de sa nuitée Airbnb.

La formule : ADR × nuits réservées, et pourquoi la moyenne ment

Réponse directe : le revenu d'un Airbnb se calcule ainsi : ADR × nuits réservées, ou RevPAR × nuits disponibles. La moyenne trompe parce que quelques annonces très performantes la tirent vers le haut : la médiane décrit mieux le logement « typique » de votre marché.

Les quatre indicateurs à connaître :

• Revenu TTM : revenu locatif brut généré par une annonce sur les 12 derniers mois glissants (trailing twelve months), frais de ménage inclus ou exclus selon la convention indiquée.
• Taux d'occupation : nuits réservées ÷ nuits disponibles à la réservation sur la période. Les nuits bloquées par le propriétaire ne comptent pas comme disponibles.
• ADR (Average Daily Rate) : revenu des nuitées ÷ nombre de nuits réservées.
• RevPAR (Revenue Per Available Rental) : revenu des nuitées ÷ nuits disponibles. Autre formule : ADR × taux d'occupation.

Pourquoi la moyenne ment (exemple illustratif). Cinq annonces comparables gagnent 8 000 €, 10 000 €, 11 000 €, 12 000 € et 40 000 € par an. La moyenne vaut 16 200 € ; la médiane, 11 000 €. Quatre annonces sur cinq gagnent moins que la moyenne. Une simulation fondée sur la moyenne surestime donc le revenu de la plupart des logements.

Pourquoi les chiffres publiés divergent. Un éditeur privé, Airbtics, affiche des taux d'occupation médians allant de 53 % (Cannes) à 80 % (Paris) sur la période novembre 2024 à octobre 2025, quand d'autres sources publient des moyennes bien inférieures. Ces chiffres ne mesurent pas la même chose : traitement des nuits bloquées, exclusion ou non des annonces inactives, période retenue. Avant de reprendre un chiffre, vérifiez sa définition. Le détail est dans notre guide taux d'occupation Airbnb : calcul et benchmarks.

Combien rapporte un Airbnb par mois ? Diviser le revenu annuel par 12 donne un chiffre faux pour presque tous les marchés saisonniers. Sur le littoral ou en montagne, une grande partie du revenu peut se concentrer sur quelques semaines. Construisez un profil mensuel à partir des calendriers des annonces comparables. Conséquence pour votre trésorerie : vos charges fixes tombent tous les mois, y compris en basse saison.

Du revenu brut au revenu net : ce qu'il faut retirer

Réponse directe : le revenu net d'un Airbnb est égal au revenu brut, moins les frais de plateforme, le ménage, les charges du logement, l'éventuelle commission de conciergerie, puis l'impôt et les prélèvements sociaux. La taxe de séjour collectée auprès des voyageurs n'est pas un revenu : vous la reversez à la commune.

Sources : service-public.fr, F32744 ; impots.gouv.fr, prélèvements sociaux ; guide ministériel des meublés de tourisme (taxe de séjour). Fourchette de conciergerie : ordre de grandeur issu de sources commerciales, pas une statistique.

Exemple illustratif. Les hypothèses ci-dessous sont arbitraires et choisies pour la lisibilité du calcul. Elles ne décrivent pas un logement moyen. Meublé non classé, ADR de 80 €, 150 nuits réservées, séjours de 3 nuits en moyenne (50 séjours), ménage et linge à 40 € par séjour, 400 € de frais de plateforme, 2 500 € de charges fixes annuelles, sans conciergerie.

Sur cette base de 8 400 € s'appliquent l'impôt sur le revenu, selon votre tranche, et dans le cas général les prélèvements sociaux de 18,6 %, soit environ 1 562 €. À valider avec votre expert-comptable.

• Effet du régime fiscal : dans cet exemple, les charges réelles représentent environ 41 % des recettes, au-delà de l'abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel peut alors devenir plus intéressant. Comparez les deux dans notre guide fiscalité Airbnb 2026.
• Effet d'une conciergerie : une commission de 20 %, dans l'ordre de grandeur du marché, retirerait 2 400 € de plus, soit un net avant impôt de 4 700 €. Elle n'est rentable que si elle augmente votre revenu brut d'au moins ce montant (voir commission de conciergerie Airbnb : le vrai coût).
• Effet des seuils : au-delà de 15 000 € de recettes, un meublé non classé sort du micro-BIC dans le cas général. Au-delà de 23 000 €, d'autres règles entrent en jeu : statut de loueur professionnel si ces recettes dépassent aussi vos autres revenus d'activité, et cotisations sociales selon impots.gouv (modalités à vérifier sur urssaf.fr).

Estimer le revenu de votre logement en 5 minutes

Réponse directe : pour estimer le revenu de votre logement, partez des annonces comparables déjà en ligne dans votre commune. Leur revenu TTM médian donne le scénario central, leur P25 le scénario prudent et leur P75 le scénario ambitieux. Ajustez ensuite selon vos contraintes de calendrier, puis passez au net avec un simulateur.

• Étape 1 : sur la carte des revenus médians par commune, filtrez votre commune, le type de bien et la capacité.
• Étape 2 : retenez au moins une dizaine d'annonces comparables actives sur 12 mois. Écartez celles qui ne louent presque jamais : elles faussent la médiane vers le bas.
• Étape 3 : notez la médiane, le P25 et le P75 du revenu TTM, de l'ADR et du taux d'occupation.
• Étape 4 : appliquez vos contraintes. Pour une résidence principale à Paris, plafonnée à 90 jours depuis le 1er janvier 2025, le revenu maximal est égal à l'ADR × 90 nuits, quel que soit le taux d'occupation des comparables.
• Étape 5 : passez au net dans le simulateur de revenu net RentMetric.

Calculer son point mort. Le point mort est le nombre de nuits réservées à partir duquel le revenu couvre toutes les charges fixes annuelles. Formule : charges fixes annuelles ÷ (ADR − coût variable par nuit). Avec les hypothèses de l'exemple (2 500 € de charges fixes, ADR de 80 €, environ 16 € de coût variable par nuit), le point mort est d'environ 40 nuits, avant impôt et hors remboursement d'emprunt.

Les 6 erreurs qui faussent une simulation :

• Prendre la moyenne au lieu de la médiane.
• Diviser le revenu annuel par 12.
• Se comparer à des annonces de capacité ou de quartier différents.
• Oublier le plafond de jours d'une résidence principale (voir notre guide loi Le Meur : 90 jours, DPE et copropriété).
• Compter la taxe de séjour comme un revenu.
• Ignorer la montée en charge : une annonce sans avis peut démarrer sous la médiane le temps de collecter ses premiers commentaires.

Plan d'action 7 jours

• J1 : fixez le cadre : type de bien, capacité, résidence principale ou non, règles de votre commune.
• J2 : sélectionnez vos annonces comparables sur la carte.
• J3 : relevez médiane, P25 et P75 du revenu TTM, de l'ADR et de l'occupation.
• J4 : construisez le profil mensuel de votre marché.
• J5 : chiffrez vos charges réelles : devis de ménage, assurance, énergie, CFE.
• J6 : simulez le net après impôt en micro-BIC et au réel.
• J7 : calculez votre point mort et décidez. Si votre annonce est déjà en ligne, comparez son RevPAR à la médiane de ses comparables.