Automatiser ses prix Airbnb : PriceLabs & méthode RevPAR
Si vous gérez plusieurs logements (ou un bien à fort enjeu), l'automatisation devient vite indispensable pour garder du temps et maîtriser votre rentabilité.
Automatiser (sans perdre le contrôle)
Outils de tarification dynamique :
- PriceLabs & co : ajustements automatiques selon la demande, l'occupation, les événements.
- Règles de saisons / week-ends / last-minute + garde-fous (prix min/max, restrictions, promos).
- L'intérêt : gagner du temps et mieux piloter les revenus qu'en ajustant "au feeling".
Passer par une entreprise spécialisée (ex : J'affiche complet) :
- Construire une stratégie tarifaire + paramétrer min stay, check-in/out, promos.
- Suivre les KPI et faire des itérations mensuelles.
- Utile pour un logement premium, un pilotage pro sans y passer vos soirées, ou pour lisser le remplissage.
✅ Si vous voulez le faire vous-même, voici une méthode simple et efficace.
Méthode complète : pricing intelligent basé sur votre RevPAR
La concurrence est un repère, pas une stratégie. Deux annonces "similaires" peuvent avoir des performances très différentes (photos, avis, équipements, règles). Votre pricing doit d'abord garantir votre rentabilité, puis capter la demande. Pensez à calculer ma rentabilité avant de fixer vos bornes.
Définir un prix plancher basé sur votre RevPAR cible
Votre plancher doit couvrir loyer/crédit + charges + coût variable + marge.
Calcul rapide
- Fixez votre objectif de revenus mensuels (charges + marge incluses).
- RevPAR cible = objectif mensuel / nombre de nuits du mois.
- Prix plancher ≈ RevPAR cible / taux d'occupation visé.
Exemple : RevPAR cible 80€/nuit, occupation 60% ⇒ plancher ≈ 133€/nuit.
Appliquer des coefficients saison (simples et robustes)
À partir de votre plancher :
- Basse saison : 0,8
- Moyenne : 1,0
- Haute : 1,2 à 1,4
Exemple (plancher 133€) : basse 106€, moyenne 133€, haute (x1,3) 173€. Astuce : 3 à 5 saisons max pour rester pilotable.
Majorer les samedis, ponts et veilles de fériés
- Samedis, veilles de fériés, week-ends prolongés, événements locaux valent plus cher.
- Règle simple : +10% à +25% sur les nuits premium selon votre zone et la demande.
Lisser le remplissage avec des réductions hebdo / long séjour
Objectif : réduire les trous entre week-ends, stabiliser le calendrier, diminuer le coût des turnovers.
- -5% à -10% sur la semaine.
- -15% à -25% au mois si votre stratégie s'y prête.
Bloquer des frais de ménage cohérents (et rentables)
- Couvrir le temps réel (ménage + blanchisserie + remise en place), consommables et petits remplacements.
- Calculez un coût moyen par turnover, ajoutez une marge de sécurité : un ménage trop bas gonfle la conversion mais ruine la marge.
Mettre un pricing "barrière" avec 2-3 paliers
- Palier A — Last-minute : -12% à J-3 si des nuits restent vides.
- Palier B — Standard : prix normal = plancher × saison × (week-end/férié).
- Palier C — Far-out : +8% à J+60 si la demande est forte / l'offre faible / période premium.
But : ne pas baisser trop tôt et ne pas rater les réservations très rentables prises à l'avance.
Réglages "pro" qui font la différence (même avec PriceLabs)
- Prix min / prix max pour éviter les dérives de l'algorithme.
- Min stay variable (2 nuits en basse, 3-4 en haute).
- Check-in/out : bloquer certains jours peut coûter cher.
- Promos contrôlées (hebdo + last-minute) alignées sur l'objectif RevPAR.
Travaillez aussi vos équipements qui boostent le CA si vous pouvez justifier une hausse d'ADR.
Les KPI à suivre (pour ne pas piloter à l'aveugle)
- Occupation, ADR, RevPAR.
- Fenêtre de réservation (lead time) et part week-ends vs semaine.
- Taux de conversion (vues → réservations) si disponible.
Objectif : améliorer le RevPAR sans sacrifier la qualité des séjours (et vos notes).
Conclusion : la méthode simple qui marche
- Prix plancher basé sur RevPAR cible.
- Coefficients de saison (0,8 / 1,0 / 1,2-1,4) + majoration week-ends/fériés.
- Discounts hebdo/long séjour et ménage rentable.
- 2-3 paliers barrière + automatisation PriceLabs + garde-fous.
- KPI + itérations régulières.
Pour aller plus vite et éviter les erreurs classiques, partez d'une analyse data-driven : analyser mon marché et estimer mon CA potentiel.
FAQ
- Faut-il automatiser ses prix en location courte durée ?
Oui si vous avez plusieurs logements ou des périodes très saisonnières. L'automatisation évite les oublis, s'adapte à la demande et vous laisse vous concentrer sur l'expérience client. - PriceLabs suffit-il à lui seul ?
Puissant, mais la performance dépend des réglages : prix min/max, saisons, promos, min stay, règles week-end/fériés. Sans garde-fous, vous perdez de la marge. - Comment fixer un prix minimum intelligent ?
Partez d'un RevPAR cible (objectif financier), convertissez-le en prix plancher via votre taux d'occupation visé, puis appliquez vos coefficients saison.